Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025), il quadro normativo relativo alle locazioni turistiche (anche superiori a 30 giorni) e affitti brevi (inferiori ai 30 giorni) ha subito variazioni significative che ci preme segnalare. Le nuove disposizioni mirano a tracciare una linea più netta tra l’attività occasionale e quella imprenditoriale.
Chi deve presentare la SCIA?
Il Ministero del Turismo con le FAQ pubblicate sul proprio sito chiarisce che la SCIA deve essere presentata:
- sia da chi concede in locazione breve più di due appartamenti (ai sensi del DL 50/2017 fino a 30 giorni, che sia o meno per finalità turistiche);
- sia da chi concede in locazione, per sola finalità turistica, più di due appartamenti, per periodi superiori ai 30 giorni.
Inoltre, sempre in tema di locazioni brevi, il 2 febbraio 2026, l’AIDC LAB, con il documento 1/2026, chiarisce i nuovi confini tra gestione privatistica e attività d’impresa.
Nuovo regime fiscale: cedolare secca e obbligo di Partita IVA
Con il 2026 cambiano le regole fiscali:
Obbligo di Partita IVA dal terzo immobile
La novità più rilevante riguarda l’abbassamento della soglia di “presunzione di imprenditorialità“.
- Mentre fino al 2025 il limite era fissato al quinto immobile, dal 2026 chi loca tre o più appartamenti come affitto breve (per finalità turistiche o diverse finalità) o come locazione turistica, è considerato a tutti gli effetti un imprenditore.
- Conseguenze: Questo comporta l’obbligo di apertura della Partita IVA, l’iscrizione alla gestione previdenziale (contributi INPS) e la tenuta di una contabilità più complessa (gestione fatturazione ed IVA).
Possibili restrizioni Comunali e Regionali
Oltre alla stretta fiscale nazionale, è necessario prestare attenzione alle normative locali. A seguito di recenti sentenze della Corte Costituzionale:
- Destinazione d’uso: I Comuni potrebbero richiedere il cambio di destinazione d’uso da “residenziale” a “turistico-ricettivo” per gli immobili destinati ad affitto breve.
- Limiti zonali: I sindaci hanno ora il potere di individuare aree specifiche (soprattutto nei centri storici o zone ad alta densità turistica) in cui limitare o regolamentare il numero di locazioni brevi.
Decorrenza
La norma non ha effetto retroattivo: si applica quindi alle nuove attività e a quelle che, a partire da tale data, rientrano nella presunzione di imprenditorialità in base al numero di immobili concessi in locazione. Si ricorda che il deposito della SCIA presso lo sportello SUAP del Comune territorialmente competente rappresenta l’adempimento amministrativo di riferimento e consente all’ente locale di controllare il rispetto dei requisiti urbanistici, igienico-sanitari e di sicurezza dell’immobile. La mancata presentazione della SCIA è soggetta a sanzioni amministrative fino a 10.000 euro.
Avvertenza: L’Agenzia delle Entrate ha già annunciato controlli rigorosi per contrastare tentativi di elusione (come l’intestazione fittizia a parenti o subaffitti irregolari).
Il nostro Studio è a Sua completa disposizione per analizzare la Sua posizione specifica, valutare la convenienza del passaggio al regime forfettario o pianificare la gestione del Suo patrimonio immobiliare alla luce delle nuove restrizioni.
Qualora interessati si prega quindi di mettersi in contatto con lo Studio.